Wolniejsza aktywność najemców i deweloperów na rynku magazynów

pracodawcagodnyzaufania.pl 4 godzin temu

Po 10 latach dynamicznych wzrostów sektor budynków magazynowo-przemysłowych wchodzi w etap bardziej stabilnego rozwoju.

Jak wynika z dokonanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield (C&W) podsumowania sytuacji na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w I kwartale 2025 roku, sytuacja pokazuje spowolnienie aktywności najemców oraz powiązanej z nią aktywności deweloperskiej. Na koniec marca w budowie znajdowało się ok. 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza najniższy poziom od września 2017 r. i ponad trzykrotny spadek w porównaniu do rekordowego wolumenu odnotowanego w marcu 2022 r.

EKONOMIA: wskaźnik PMI nareszcie powyżej 50 pkt.

Według zaktualizowanego szacunku GUS, wzrost gospodarczy Polski w 2024 roku wyniósł 2,9%. W tym roku oczekiwane jest przyspieszenie dynamiki PKB powyżej 3%, wspierane przez odbicie inwestycji infrastrukturalnych oraz napływ środków unijnych. Produkcja przemysłowa, która w 2024 roku wzrosła jedynie o 0,3%, przyspieszyła w I kwartale 2025 r. do 0,9% r/r, a w marcu – do 3,8% r/r (po odsezonowaniu).

– Wskaźnik PMI, obrazujący kondycję sektora przemysłowego, w lutym tego roku, po raz pierwszy od ponad dwóch lat, przekroczył próg ekspansji, osiągając 50,6 pkt, a w marcu wzrósł do 50,7 pkt. Tym samym zakończył się najdłuższy okres spadków w historii badania, co sygnalizuje wyraźną poprawę nastrojów w przemyśle. Równolegle poprawia się sytuacja za naszą zachodnią granicą – w marcu 2025 r. niemiecka produkcja wzrosła o 3,0% m/m, osiągając najlepszy wynik od czterech lat. Szczególnie silny wzrost odnotowano w sektorze motoryzacyjnym i produkcji maszyn, które zanotowały wzrost o odpowiednio 8,1% i 4,4%, co może świadczyć o początku cyklicznego ożywienia – tłumaczy Anita Mikusek, Senior Research Consultant w C&W.

POPYT: mniej nowych umów i rekordowy udział renegocjacji

– W I kwartale br. popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął 1,1 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 16% r/r, ale jednocześnie spadek o 11%, jeżeli porównamy poziom aktywności najemców ze średnią dla tego okresu z lat 2020-2024, która wynosiła 1,25 mln mkw. Warto przy tym podkreślić zmianę w strukturze podpisanych umów, wśród których udział renegocjacji wzrósł do rekordowego poziomu 56% wolumenu transakcji najmu. Oznacza to kontynuację trendów widocznych w latach 2023-2024, gdy wskaźnik odnowień przekroczył poziom 40% rosnąc o 10 pp. w porównaniu do średniej z lat 2020-2022 – komentuje Adrian Semaan, Senior Research Consultant w C&W.

Wolumen nowych umów i ekspansji wyniósł prawie 490 000 mkw. notując spadek o 20% r/r. Może to być jednak związane z dość dużymi krótkookresowymi wahaniami popytu oraz kumulacją finalizowanych umów najmu pod koniec ubiegłego roku, kiedy to aktywność najemców objęła aż 1,06 mln mkw.

Fundamenty rynku w Polsce są jednak silne

– Aktualnie z jednej strony obserwujemy mniejszą gotowość najemców do podejmowania szybkich decyzji o ekspansji i relokacji, na co wpływa skomplikowana sytuacja geopolityczna, z drugiej – wzrost liczby zapytań o powierzchnie produkcyjne oraz te, służące obsłudze kanału internetowego. Nie wiadomo jednak, czy odbywa się to w ramach tzw. benchmarku pod preferowane renegocjacje, czy też przełoży się na wzrost popytu netto oraz rozwój nowych inwestycji. Efekt w dużej mierze uzależniony będzie od rozwoju sytuacji na rynkach zagranicznych. Fundamenty rynku w Polsce są jednak silne. W dłuższej perspektywie sektor wspierać będą takie czynniki, jak wciąż wysoka konkurencyjność kosztowa polskiej gospodarki, czy dalszy wzrost branży e-commerce oraz trendy związane ze skracaniem i dywersyfikacją globalnych łańcuchów dostaw – tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE w C&W.

PODAŻ: aktywność deweloperów najniższa od ośmiu lat

W I kwartale 2025 r. deweloperzy ukończyli prawie 680 000 mkw. powierzchni, dzięki czemu całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce osiągnęły poziom blisko 35,3 mln mkw.

– Na koniec marca całkowity wolumen projektów w budowie wyniósł ok 1,4 mln mkw., co oznacza spadek o 41% w ujęciu rocznym i najniższy jego poziom od ponad siedmiu lat. W samym pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli realizację 309 000 mkw. powierzchni przemysłowej, z czego aż 92% stanowiły inwestycje w województwach mazowieckim i łódzkim. Możliwa stabilizacja globalnej polityki w zakresie handlu i bezpieczeństwa, w połączeniu z odbudową popytu i stopniową absorpcją dostępnej na rynku powierzchni magazynowej, mogą doprowadzić do ponownego pobudzenia aktywności deweloperskiej w perspektywie kolejnych 12 miesięcy – dodaje Adrian Semaan.

To na Mazowszu powstaje najwięcej nowej powierzchni magazynowej

Udział inwestycji spekulacyjnych w budowie obniżył się do 41%, co przekłada się na ok. 570 tys. mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia. Ostatni raz tak niski wolumen inwestycji spekulacyjnych odnotowano w drugiej połowie 2020 r., a więc w początkowej fazie pandemii koronawirusa, czyli okresie bardzo wysokiej niepewności, kiedy wiele inwestycji zostało wstrzymanych.

– To na Mazowszu powstaje najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 27% krajowego wolumenu inwestycji. Wśród najbardziej aktywnych rynków są również województwa śląskie oraz łódzkie, odpowiadające za 20% i 18% powierzchni w budowie – dodaje Damian Kołata.