SPÓŁDZIELNIA. Pilska Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w Pile zarządza 6.970 lokalami mieszkalnymi, w których mieszka 12 tysięcy osób. Administrowanie takimi zasobami kosztuje, a jednym z ważniejszych zadań stojących przed zarządcą jest adekwatne ustalenie stawek opłat za zajmowane lokale.
Wysokość opłat uzależniona jest od kosztów utrzymania danej nieruchomości, a więc związana jest z jej wyposażeniem, otoczeniem i lokalizacją w danym osiedlu.
Podstawę ustalenia opłat za lokale mieszkalne, użytkowe i garaże stanowi plan gospodarczo-finansowy, który już od wielu lat jest zatwierdzany przez Radę Nadzorczą we wrześniu tak, aby Spółdzielnia mogła wywiązać się z obowiązku poinformowania mieszkańców o zmianie przed wyznaczonym ustawowo terminem.
W kosztach gospodarki zasobami, które stanowią podstawę ustalania wysokości opłat za lokale wyróżnić należy dwie główne grupy kosztów: koszty niezależne od Spółdzielni i koszty od niej zależne. W Spółdzielni opłaty niezależne za mieszkanie stanowią 56,5% a opłaty zależne 43,5%.
Do kosztów niezależnych, na których wysokość Spółdzielnia nie ma żadnego wpływu zaliczyć należy opłaty za wywóz odpadów komunalnych, opłaty z tytułu podatku od nieruchomości, opłaty za wodę i ścieki oraz opłaty za centralne ogrzewanie i za podgrzanie wody. Na część z tych kosztów wpływ mają mieszkańcy poprzez zużycie określonych mediów lub usług.
Spółdzielnia nie ma możliwości negocjowania cen za ciepło, wodę czy też podatek od nieruchomości. Nie ma też wpływu na częstotliwość i terminy wprowadzania zmian tych cen, gdyż ceny te regulują dostawcy przy aprobacie instytucji kontrolnych Państwa (m.in. Urząd Regulacji Energetyki, Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie).
Do kosztów zależnych od Spółdzielni należy opłata eksploatacyjna, opłata za konserwację i przeglądy, za sprzątanie klatek schodowych, opłata na działalność społeczno-oświatową i kulturalną, odpis na fundusz remontowy, opłata na pokrycie kosztów utrzymania dźwigów osobowych czy domofonów. Koszty te należą do grupy kosztów zależnych od Spółdzielni, która ma możliwość negocjowania cen z dostawcami. Tak naprawdę zależą jednak od wysokości minimalnego wynagrodzenia oraz poziomu inflacji. Kiedy one idą w górę, nieubłaganie rosną też stawki.
Tylko w tym roku wzrosły m.in. koszty ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej o 12,35%, opłata za czyszczenie zsypów o 5,66%, opłata za czyszczenie przewodów wentylacyjnych i spalinowych o 31,3%, opłata za przeglądy kominiarskie mieszkań z gazowymi podgrzewaczami wody o 158,30%, a mieszkań bez gazowych podgrzewaczy wody o 127,55%, opłata za konserwację szlabanów o 10%, opłata za konserwację domofonów o 7,69%, opłata za konserwację dźwigów o 8%, opłata netto za energię elektryczną o 31,22%. Wzrosły także stawki za roboty remontowe, ceny materiałów budowlanych a także ceny materiałów i środków czystości do sprzątania klatek schodowych.
Od lat Spółdzielnia ewidencjonuje wydatki oraz wpływy na fundusz remontowy dla poszczególnych nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych od 1 stycznia 2025 r. odpis na fundusz remontowy wyniesie od 1,50 zł do 4,95 zł netto za mkw. powierzchni użytkowej miesięcznie. Więcej zapłacą mieszkańcy nieruchomości, w których jest nadwyżka wydatków nad wpływami (zadłużenie na funduszu remontowym). Wzrost jest uzależniony od wielkości planowanego zakresu robót remontowych w 2024 r. i w kolejnych latach (np. instalacja ciepłej wody użytkowej, remont balkonów, remont małej architektury osiedlowej). Zakładamy, iż w przyszłym roku wpływy na remonty nieruchomości wyniosą ponad 12 milionów złotych. Szczegółowy plan remontów dla poszczególnych nieruchomości jest właśnie w trakcie opracowywania i zostanie zatwierdzony przez Radę Nadzorczą Spółdzielni w listopadzie 2024 r.
Spółdzielnia ma ustawowy obowiązek powiadomić o zmianie wysokości opłat, które są od niej zależne co najmniej z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Tylko w przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni (za wodę, ciepło, wywóz śmieci) okres ten jest skrócony 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Opłaty zgodnie ze statutem należy uiszczać co miesiąc z góry do 15 dnia każdego miesiąca, a od niezapłaconych terminowo należności Spółdzielnia pobiera odsetki ustawowe.
Osoby znajdujące się w trudnej sytuacji materialnej mogą starać się o dodatek mieszkaniowy. Dodatek przysługuje na utrzymanie posiadanego lub wynajmowanego mieszkania, a wnioski można składać w Miejskim Ośrodku Pomocy Społecznej. O dodatek mogą ubiegać się również osoby zalegające z opłatami za użytkowanie mieszkania. W przypadku otrzymania dodatku dług nie może jednak wzrastać.
Każdy użytkownik mieszkania chce płacić za nie jak najmniej, dlatego też Spółdzielnia podejmuje wszelkie działania pozwalające minimalizować wydatki.
Mieszkańcy bardzo często porównują czynsze między sobą, a są one nieporównywalne nie tylko między spółdzielniami czy osiedlami, ale także między blokami na tym samym osiedlu, a choćby między mieszkaniami w tym samym bloku. Zarządców różni przede wszystkim zakres usług, które oferują mieszkańcom. Dotyczy to choćby kwestii związanych z bieżącą konserwacją, która nierzadko przerzucana jest na mieszkańców. W przypadku Spółdzielni zajmuje się tym kilkunastu konserwatorów, którzy rocznie usuwają ponad 18 tysięcy awarii, do których są wzywani o każdej porze dnia i nocy.
Podwyżki opłat generują przede wszystkim koszty niezależne od Spółdzielni. Są nienegocjowalne i najbardziej dotkliwe dla kieszeni.
