Czy wciąż można traktować kondominia w Kanadzie jako plan emerytalny?

Na początku 2022 roku wydawało się, iż kanadyjski rynek mieszkań w kondominium nie zna granic wzrostu. Dla osób starszych, posiadających pewne oszczędności, zakup lokalu w apartamentowcu jawił się jako rozsądny sposób na budowanie zabezpieczenia emerytalnego.

Po trzech latach sytuacja wygląda zupełnie inaczej – specjaliści alarmują, iż obecny kryzys na rynku apartamentów sprawia, iż tego typu inwestycje coraz częściej stają się nietrafionym wyborem, zwłaszcza gdy mają pełnić rolę zabezpieczenia finansowego na przyszłość. Z danych Statistics Canada wynika, iż w 2022 roku aż 38,9 proc. mieszkań w kondominium w Toronto było nabywanych w celach inwestycyjnych, a w Vancouver taki charakter miało 34,2 proc. lokali.

Atutem rynku apartamentów była dotąd niższa bariera wejścia dla kupujących oraz szybka możliwość czerpania dochodów z najmu. Jednak nastroje inwestorów zmieniły się – coraz większa część Kanadyjczyków traci zaufanie do tego typu inwestycji. Badanie Leger przeprowadzone dla Rates.ca pokazało, iż 30 proc. ankietowanych uważało apartamenty za dobrą inwestycję w przeszłości, ale nie obecnie. Jedynie 11 proc. zdecydowałoby się na ich zakup w celach inwestycyjnych, a aż 57 proc. odrzuca taką możliwość w ogóle.

Najtrudniejsza sytuacja dotyka Toronto – miasta, które jeszcze niedawno uchodziło za jeden z najbardziej dynamicznych rynków apartamentowych w całej Ameryce Północnej. Z raportu Urbanation wynika, iż w lipcu podaż mieszkań w rejonie Toronto i Hamilton osiągnęła rekordowe poziomy, a sprzedaż spadła aż o 69 proc. w ujęciu rocznym.

Eksperci podkreślają, iż wielu właścicieli może ponieść straty na sprzedaży mieszkań nabytych w czasie szczytu pandemicznego boomu. – Lokale kupione przed budową czy w szczytowych momentach kryzysu pandemicznego w tej chwili są warte znacznie mniej i trudno przewidzieć, czy w ogóle odzyskają dawną wartość – tłumaczy Graham. – To oznacza realne zagrożenie dla osób, które przeznaczyły swoje oszczędności emerytalne właśnie na takie inwestycje.

Jeszcze niedawno apartament był synonimem stabilności, dziś jednak rynek stał się nieprzewidywalny. – Nadpodaż mieszkań, rosnące koszty utrzymania i niestabilna wartość sprawiły, iż inwestycje w kondominia są o wiele bardziej ryzykowne niż kiedyś – zauważa Ben McCabe, prezes Bloom Finance, firmy wspierającej starszych Kanadyjczyków w zarządzaniu finansami.

Jason Evans, doradca finansowy, dodaje, iż apartamenty niosą ze sobą ryzyko koncentracji kapitału. – jeżeli ktoś posiada dom i jednocześnie inwestuje w mieszkanie w tym samym mieście, jego majątek staje się uzależniony od jednego rynku nieruchomości – podkreśla. Evans przypomina też, iż dochód z mieszkania ogranicza się do czynszu, a wartość kapitałowa jest zamrożona aż do momentu sprzedaży. – To sprawia, iż taka inwestycja jest mniej elastyczna w porównaniu z innymi rozwiązaniami – ocenia.

Na trudności nakłada się fakt, iż czynsze w Kanadzie spadają od dziewięciu miesięcy, co dodatkowo utrudnia czerpanie zysków z wynajmu. – Rynek nieruchomości inwestycyjnych przestał być tak atrakcyjny, głównie z powodu gwałtownego wzrostu stóp procentowych. W wielu przypadkach trudno było uzasadnić opłacalność posiadania małej nieruchomości – komentuje Penelope Graham z Ratehub.ca. – Widzieliśmy masowe wyprzedaże lokali przez drobnych właścicieli i znaczny spadek zainteresowania nowymi zakupami – dodaje.

Zmienia się też charakter samych mieszkań. Według Statistics Canada średnia powierzchnia lokalu w Toronto w latach 90. wynosiła 947 stóp kwadratowych (ok. 89 m²), a po 2016 roku już tylko 640 stóp kwadratowych. Podobny trend dotyczył Vancouver – średnia wielkość spadła tam z 85 m² do 790 stóp kwadratowych.

– Deweloperzy coraz częściej stawiają na mieszkania dla inwestorów, a nie użytkowników końcowych – zauważa Rishard Rameez z biura nieruchomości Zown. – Seniorzy szukają mniejszych przestrzeni, ale chcą mieć ogród czy miejsce do przyjmowania gości. Apartamenty takich potrzeb nie zaspokajają.

Shawn Zigelstein, broker z Royal LePage, dodaje, iż dlatego starsi właściciele rzadko decydują się na sprzedaż dużych domów rodzinnych. – Większość z nich stara się pozostać w swoich domach tak długo, jak to możliwe – ocenia.

Finansiści są zgodni, iż istnieją bardziej elastyczne sposoby lokowania oszczędności niż inwestowanie wszystkich środków w jedno mieszkanie. McCabe przypomina o kontach emerytalnych z ulgami podatkowymi, takich jak RRSP czy TFSA, a także o dywersyfikacji poprzez REIT-y i portfele złożone z aktywów wzrostowych oraz dochodowych.

Evans z kolei wskazuje na fundusze ETF z alokacją aktywów, które mogą pomóc w bezpiecznym pomnażaniu kapitału. – Dla osób zbliżających się do emerytury sensownym krokiem jest zwiększenie wpłat na RRSP, zwłaszcza iż w tym okresie dochody osiągają najwyższy poziom, a odliczenia podatkowe mogą być wyjątkowo korzystne – dodaje.