Od moich klientów słyszę ostatnio zapytania, czy to prawda, iż rynek pre-construction condos znacznie zwolnił w tym roku i wiele projektów zostało wstrzymanych. Czy tak jest faktycznie i czy zakup pre-construction jest ciągle sposobem na zarobienie pieniędzy?
Może zacznę od wyjaśnienia, co pre-construction condos oznacza. Chodzi tutaj o sprzedaż mieszkań z planów. Taka sprzedaż to bardzo długi proces, który może trwać wiele lat.
* Land Assembly – zanim deweloper zacznie sprzedawać mieszkania z planów, musi najpierw zdobyć teren, który posłuży mu jako miejsce budowy. Czasami kupuje ten teren za własne środki finansowe, ale często też wchodzi w układ z właścicielami ziemi, którzy mają później udział w zysku. Gromadzenie ziemi trwa latami.
* Faza planowania – konsultacje z miastem, zatrudnionym architektem, rozmowy z bankami – to następny, bardzo skomplikowany element działań, rozmowy z firmami budowlanymi, wstępne kontrakty na robociznę i materiały – jak beton, stal, opłaty deweloperskie do miasta oraz analiza kosztów, by ustalić cenę jednostkową.
* Faza sprzedaży – sprzedaż poprzez Sales Office, internet, social media – wymaga zatrudnienia wyspecjalizowanej firmy. Związane są z tym ogromne koszty i praktycznie dopóki nie zostanie sprzedane 60-70% mieszkań, żaden deweloper nie zacznie budowy.
Do tego etapu wszystkie koszty są zasadniczo ponoszone przez dewelopera i inwestorów i jeżeli projekt się nie sprzeda i trzeba się z niego wycofać, to straty idą w miliony dolarów.
W dobrych czasach wszystkie projekty sprzedawały się jak świeże bułeczki i pod biurami sprzedaży stały kolejki chętnych osób prywatnych oraz setki zaproszonych agentów, określanych jako VIP.
Sam brałem udział w takich sprzedażach, gdzie cały budynek czy wręcz kilka budynków zostało sprzedanych w ciągu dosłownie dnia czy dni! Jeden z przykładów to Grand Centre Mimico, oferowane przez “Vandyk”. Cały projekt się sprzedał, ale okazało się, iż pomimo wcale nie niskich cen sprzedawanych unitów, po przeliczeniu kosztów, budowa nie była opłacalna i deweloper stracił na tym projekcie mnóstwo pieniędzy. Ta sprzedaż miała miejsce dwa lata temu, kiedy rynek był gorący.
Dziś jest znacznie gorzej. Wiele projektów „umiera”, bo nie ma chętnych do kupna i deweloper nie jest w stanie uzyskać tego magicznego pułapu sprzedaży 60-70%. Wynika to z wielu przyczyn. Jedna z nich to bardzo wysokie ceny za (w gruncie rzeczy) małe mieszkania. A dlaczego ceny są wysokie, a mieszkania małe? To proste do wytłumaczenia.
Wysokość cen wynika z kalkulacji wszystkich kosztów (w której łatwo się pomylić): od kosztów nabycia ziemi, marketingowych i sprzedaży, kosztów budowy, kosztów związanych z eksploatacją i oczywiście profitu.
Kiedy deweloper sprzedaje mieszkania, musi tak skalkulować cenę, by uwzględnia ona także inflację oraz wzrost cen. Bo przecież sprzedaje on dzisiaj, ale budowa często startuje dopiero po 2,3 lub 4 latach – bo tyle mogą trwać przygotowania, projekty i pozwolenia. Czyli dziś podpisując kontrakty z wykonawcami, oni też podają ceny, jakie będą dopiero za jakiś czas.
Zanim podam interesujący przykład, wspomnę też, dlaczego mieszkania są coraz mniejsze. Otóż deweloper zwykle wylicza sobie cenę budowy bazując na cenie za stopę kwadratową. I ta cena musi zawierać wszystko, łącznie z development charges. Załóżmy, iż jest to $1,000 za stopę. Czyli mieszkanie 600 stóp kosztować będzie $600,000 (w fazie, kiedy projekt startuje). Kiedy projekt sprzedaje się bardzo dobrze, to już czasami po godzinach cena za stopę rośnie przykładowo o $100 – i tym samym rośnie cena. Takie podwyżki są nagminne i zwykle przy zdrowym rynku różnica pomiędzy fazą pierwszą projektu a tym, za ile wyprzedaje się „resztki”, może wynosić 20-40% – i to od razu jest profit dewelopera.
Ale kiedy rynek jest powolny i nie ma sprzedaży, to deweloper nie może zniżyć swojej ceny za stopę, bo nie byłby w stanie skończyć projektu. Ale co może zrobić? Na przykład nie oferować darmowego parkingu lub lokera. Czasami wręcz przeprojektowuje mieszkania, by w czasie sprzedaży były mniejsze. Mniejsza powierzchnia = niższa cena.
Dlatego w trudnym rynku, jaki panuje obecnie, pojawia się wiele projektów z naprawdę małymi mieszkaniami, bo kosztują one mniej i łatwiej je sprzedać inwestorom. Oczywiście wmawia się kupującym, iż parking ani loker nie są potrzebne (co jest oczywistą bzdurą).
Mogę podać bardzo interesujący przykład. Czas leci szybko, ale około 6 lat temu wystartował projekt “Elm Towers”, realizowany przez Solmar Development przy ulicy Elm Dr. West. Byłem i jestem z tym projektem związany od początku i ci, co ze mną kupili mieszkania w pierwszej i drugiej wieży, mają powód do radości. Kiedy otwarto ten projekt, moi klienci kupowali mieszkania dwusypialniowe z dwoma łazienkami za mniej więcej $440,000 (HST zawarte w cenie), z parkingiem i lockerem. W drugiej wieży to samo mieszkanie kosztowało już $540,000, z takimi samymi dodatkami. Ale w trzeciej wieży, tylko 3 lata później, kiedy wystartowała sprzedaż, to samo mieszkanie było oferowane za blisko $800,000 – bez parkingu i lokera. Dlaczego? Poprzez Covid-19 i inflację, koszty budowy, pozwoleń czy robocizny wzrosły gwałtownie i deweloper nie miał innego wyjścia.
Właśnie ruszyła budowa wieży trzeciej, czyli projekt się sprzedał i zresztą muszę pochwalić rodzinnie prowadzoną firmę “Solmar Development” za bardzo solidną pracę i dobre projekty.
Ten wzrost cen dotyczy wszystkich pre-construction i nic dziwnego, iż przy znacznie wyższych cenach, wysokich ciągle oprocentowaniach – wiele projektów się nie sprzedało i zostało zaniechanych.
Uważam jednak, iż jest to chwilowy problem, bo ludzi przybywa, a kondominia są ciągle najtańszą alternatywą mieszkalną, plus brakuje terenów pod budowę domów w centrum miast – dlatego wieżowce są jedyną alternatywą.
Tak na marginesie to zauważyłem, iż panuje w tej chwili trend, iż deweloperzy „dogadują” się z właścicielami dużych plaz handlowych i planują budowy, korzystając z ogromnych parkingów, które często były niewykorzystane. To interesujący pomysł i moim zdaniem słuszny.
Jednym z pytań było, czy kupno pre-construction jest w chwili obecnej opłacalne. Moim zdaniem należy być bardzo ostrożnym. Są projekty, w które bym zainwestował, ale jest mnóstwo takich, które omijam z daleka. Ci z Państwa, którzy myślą o takiej inwestycji, mogą do mnie dzwonić, by przedyskutować opcje.
Ale skoro pre-construction jest dyskusyjną inwestycją w chwili obecnej, jaka jest alternatywa? Moim zdaniem coś, co nazywa się “assignment” powinno wzbudzić zainteresowanie inwestorów. Otóż wiele osób kupowało mieszkania z planów 3,4,5 lat temu i często dziś te mieszkania są gotowe do odbioru. Ale ci, co je kupili (często na warunkach wstępnych), nie są gotowi do odbioru! Często nie mają pracy i nie mają możliwości załatwienia hipoteki. W międzyczasie już musieli wpłacić 15-20% ceny zakupu i są w tej chwili w potrzasku. Warto dodać, iż ceny, kiedy oni kupowali mieszkania, były znacznie niższe w pre-construction, niż są obecnie.
Dlatego wszystkim inwestorom polecam ten mało znany rynek kupna jako assignment. Jak znaleźć takie okazje i z czym się to wiąże – innym razem.
Ale pozostało jeden, bardzo interesujący i moim zdaniem korzystny kierunek, jeżeli ktoś chce kupić kondominium.
Otóż, jak wspomniałem, część inwestorów próbuje sprzedać swoje unity poprzez assignment, chcąc uniknąć płacenia HST, land transfer tax czy development charges. Ale jest też spora grupa ludzi, którzy zamknęli transakcje na „starych” warunkach cenowych. Czyli jeżeli kupili mieszkanie 3 lata temu i dziś je sprzedają, i tak zarobią około $100,000, ale dla kupujących w tej chwili – jest to lepsza alternatywa niż pre-construction, bo jest to zwykle nowe, nigdy niezamieszkałe mieszkanie i bez niespodzianek. Gotowe do natychmiastowego wprowadzenia się albo do wynajęcia.
A jaką niespodziankę miałem na myśli?
Otóż jak wspomniałem wcześniej – wpłacenie zaliczki na pre-construction wcale nie oznacza, iż budynek powstanie. I wtedy czekanie 3-4 lata idzie na marne!
Wszystkich Państwa, zamierzających zainwestować w mieszkania z planów zapraszam do kontaktu. Zapoznam się z Państwa sytuacją i oczekiwaniami i z pewnością znajdziemy sensowne opcje.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
