Przepisy nie pozostawiają w tym zakresie dowolności interpretacyjnej, a obowiązek dotyczy znacznie szerszej grupy osób, niż powszechnie się uważa. Co istotne, zakres tych wymagań jest stopniowo rozszerzany, a kontrole stają się coraz bardziej szczegółowe.
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego przy sprzedaży i wynajmie
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem, który opisuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię niezbędną do jego użytkowania. Uwzględnia ono m.in. potrzeby związane z ogrzewaniem, przygotowaniem ciepłej wody, wentylacją oraz chłodzeniem, a jego treść pozwala na orientacyjne oszacowanie kosztów eksploatacyjnych nieruchomości.
Obowiązek posiadania świadectwa obejmuje wszystkie budynki wzniesione po 2009 roku. W przypadku obiektów starszych sytuacja wygląda inaczej wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość pozostaje w użytkowaniu prywatnym właściciela i nie jest w żaden sposób wprowadzana na rynek. Każda decyzja o sprzedaży lub wynajmie – niezależnie od tego, czy dotyczy domu jednorodzinnego, mieszkania czy lokalu użytkowego – powoduje konieczność posiadania aktualnego świadectwa energetycznego.
Brak dokumentu przy zawieraniu umowy może zostać zakwestionowany na etapie czynności notarialnych. Przepisy przewidują w takim przypadku karę grzywny, która może sięgnąć 5000 złotych.
Kara do 5000 zł za brak świadectwa charakterystyki energetycznej
Sankcja finansowa przewidziana za niedopełnienie obowiązku posiadania świadectwa energetycznego nie ma charakteru symbolicznego. Maksymalna wysokość grzywny wynosi 5000 złotych i może zostać nałożona na właściciela nieruchomości, który sprzedaje lub wynajmuje ją bez wymaganej dokumentacji.
Co istotne, odpowiedzialność spoczywa bezpośrednio na właścicielu, a nie na pośredniku czy notariuszu. Przepisy jasno wskazują, iż to osoba wprowadzająca nieruchomość na rynek ma obowiązek zadbać o sporządzenie i przekazanie świadectwa. Brak dokumentu nie tylko naraża na karę, ale może również opóźnić lub całkowicie zablokować finalizację transakcji.
Koszt świadectwa energetycznego i zasady jego sporządzenia
Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej wiąże się z kosztem, który w praktyce wynosi kilkaset złotych. Wysokość opłaty uzależniona jest przede wszystkim od rodzaju oraz powierzchni nieruchomości. Dla domu jednorodzinnego cena dokumentu kształtuje się na poziomie około 349 złotych. W przypadku lokali usługowych koszt ten jest wyższy i wynosi około 499 złotych.
Świadectwo może zostać wystawione wyłącznie przez osoby lub podmioty posiadające odpowiednie kwalifikacje budowlane lub uprawnienia do wykonywania audytów energetycznych. Dokument musi opierać się na rzeczywistych parametrach budynku, a nie na danych szacunkowych oderwanych od faktycznego stanu technicznego. Właśnie ten element ma najważniejsze znaczenie w kontekście walki z nierzetelnymi świadectwami.
Kontrola systemów ogrzewania jako dodatkowy obowiązek właścicieli
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego został uzupełniony o wymóg okresowych kontroli systemów ogrzewania. Przepisy wprowadziły konieczność regularnych przeglądów źródeł ciepła oraz dostępnych części systemów ogrzewania i wentylacji, w zależności od ich mocy oraz rodzaju wykorzystywanego paliwa.
Kontrole muszą być przeprowadzane:
- co dwa lata w przypadku kotłów na paliwo stałe lub ciekłe o mocy powyżej 100 kW,
- co trzy lata w odniesieniu do systemów o łącznej mocy przekraczającej 70 kW, które nie zostały zakwalifikowane do innych kategorii,
- co cztery lata w przypadku kotłów gazowych o mocy powyżej 100 kW,
- co pięć lat dla instalacji o mocy od 20 kW do 100 kW.
Obowiązek ten obejmuje zarówno budynki mieszkalne, jak i obiekty wykorzystywane do celów usługowych czy przemysłowych.
Klasy energetyczne budynków i nowe wymagania dla właścicieli
Planowane zmiany w przepisach przewidują wprowadzenie jednolitego systemu klas energetycznych budynków. Skala od A+ do G ma umożliwić szybkie porównanie efektywności energetycznej różnych nieruchomości. Kluczowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy klasyfikacji będzie zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną, określane jako wskaźnik EP.
Nowe regulacje mają zwiększyć przejrzystość rynku oraz wzmocnić znaczenie rzetelnych danych technicznych. Właściciele będą zobowiązani do podawania kluczowych parametrów energetycznych w ogłoszeniach sprzedaży i najmu. Świadectwo pozostanie dokumentem wymaganym również przy oddawaniu nowych budynków do użytkowania.
Ważność świadectwa charakterystyki energetycznej wynosi 10 lat, jednak dokument traci moc w momencie przeprowadzenia istotnych prac modernizacyjnych, takich jak docieplenie budynku, wymiana okien czy zmiana źródła ogrzewania. W praktyce oznacza to konieczność ponownego sporządzenia dokumentu, choćby jeżeli pierwotne świadectwo formalnie nie straciło jeszcze ważności.
