W maju 2025 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Krakowie wyniosła aż 867 835 zł. Oznacza to, iż metr kwadratowy lokalu z rynku pierwotnego kosztował średnio 16 674 zł – o 2% więcej niż przed rokiem.
Na rynku mieszkaniowym w Krakowie znów robi się ciasno – przynajmniej dla portfeli potencjalnych nabywców. W maju 2025 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w stolicy Małopolski sięgnęła aż 867 835 zł, co oznacza, iż za każdy metr kwadratowy trzeba było zapłacić przeciętnie 16 674 zł. W porównaniu do tego samego miesiąca 2024 roku to wzrost o 2%. Symboliczny? Być może. Ale biorąc pod uwagę już i tak wysoką bazę cenową w Krakowie – boleśnie odczuwalny.
Z danych serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, iż choć nastroje kupujących wciąż są dalekie od euforii, to jednak rynek wyraźnie się ożywia. Widać to zarówno po liczbie dostępnych mieszkań, jak i po skali nowych inwestycji deweloperskich. W tle pozostaje jednak pytanie: kto adekwatnie może dziś pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania w Krakowie?
Grzegórzki liderem cen. Huta – ostatnim bastionem „taniości”
Statystyki nie pozostawiają złudzeń: najdroższe mieszkania w Krakowie znajdują się na Grzegórzkach. W tej dzielnicy cena metra kwadratowego nowego lokalu przekroczyła 25 769 zł, czyli prawie o 9 tys. więcej niż wynosi średnia dla całego miasta. Na drugim miejscu uplasowały się Krowodrza (19 649 zł/m²), a podium domyka Zwierzyniec, choć jego dokładny wynik nie został podany.
Na drugim biegunie – czyli tam, gdzie ceny wciąż pozostają relatywnie „przystępne” – znajduje się Nowa Huta. Tu za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 11 950 zł, czyli mniej więcej tyle, ile jeszcze kilka lat temu wynosiła średnia cena dla całego Krakowa. Dla wielu kupujących szukających kompromisu między lokalizacją a ceną, właśnie wschodnie dzielnice miasta pozostają jedyną realną opcją.
Wybór rośnie, ale nie wszędzie
Zdecydowanie na korzyść zmieniła się dostępność mieszkań. W maju br. w ofercie lokalnych deweloperów znajdowało się aż 11 379 mieszkań – ponad dwa razy więcej niż rok wcześniej. To efekt uruchomienia nowych inwestycji, których znaczna część koncentruje się w dzielnicach Prądnik Biały i Podgórze. Właśnie tam realizowane są największe przedsięwzięcia budowlane.
Z kolei mieszkańcy Bieńczyc mogą mówić o pewnym deficycie – wybór lokali w tej dzielnicy jest w tej chwili najmniejszy. Co istotne, struktura ofertowa krakowskiego rynku wciąż jest dość jednorodna: mieszkania dwu- i trzypokojowe stanowią łącznie ponad 73% całej dostępnej puli. Oznacza to, iż single i osoby szukające kompaktowych kawalerek mogą mieć problem ze znalezieniem czegoś odpowiedniego – o ile nie dysponują większym budżetem.
Kwiecień słabszy, maj zaskoczył
Warto zwrócić uwagę na zmianę rytmu sprzedaży. W kwietniu 2025 roku deweloperzy odnotowali słabsze wyniki, a liczba wprowadzonych do sprzedaży mieszkań wyniosła 1 136. W maju było ich już tylko 468, co sugeruje, iż wysyp inwestycji z początku wiosny nie utrzymał się długo. Niemniej – majowe dane dotyczące sprzedaży i zainteresowania klientów pokazują, iż rynek wraca do życia.
– Kwiecień był dla deweloperów słabszy sprzedażowo, dlatego znacznie lepsze wyniki w maju mogą robić wrażenie. Jednocześnie należy podkreślić, iż to wciąż za wcześnie, by jednoznacznie mówić o trwałym odbiciu popytu we wszystkich metropoliach – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W jego opinii, za poprawą wyników sprzedażowych stoją przede wszystkim niższe stopy procentowe, które zwiększyły dostępność kredytów hipotecznych. To z kolei zachęciło wielu potencjalnych nabywców – wcześniej zniechęconych wysokimi ratami i trudnościami w uzyskaniu finansowania – do ponownego wejścia na rynek.
Promocje, rabaty i elastyczność
Kolejnym czynnikiem wpływającym na ożywienie rynku są działania samych deweloperów. W obliczu dużej konkurencji i rosnącej liczby dostępnych lokali, firmy budowlane coraz chętniej sięgają po różnego rodzaju promocje i rabaty, które jeszcze kilka lat temu należały do rzadkości.
Elastyczność cenowa – choć niewielka w skali ogólnej – zaczyna mieć znaczenie. W połączeniu z większą liczbą dostępnych mieszkań i lepszymi warunkami kredytowymi, może to sprawić, iż osoby planujące zakup mieszkania podejmą decyzję szybciej, niż pierwotnie zakładały. To jednak nie zmienia faktu, iż dla przeciętnej krakowskiej rodziny własne „M” wciąż pozostaje wydatkiem rzędu kilkunastu lat pracy i oszczędzania.
Ożywienie z przeszkodami
Warto jednak pamiętać, iż to wciąż nie jest powrót do poziomów z lat boomu mieszkaniowego. Popyt, choć zauważalny, nie rozlewa się równomiernie na wszystkie dzielnice i typy lokali. przez cały czas dużą rolę odgrywa psychologia rynku: wielu kupujących czeka na „lepszy moment”, licząc na promocje, spadek cen lub jeszcze korzystniejsze oferty kredytowe.
Z kolei deweloperzy – mimo zwiększonej podaży – również działają ostrożnie. Rynkowy optymizm wraca, ale nie towarzyszy mu jeszcze przekonanie, iż wzrost sprzedaży ma charakter trwały. Prawdziwy test przyjdzie jesienią, kiedy zwykle następuje druga fala decyzji zakupowych.
