Przepisy w tym zakresie funkcjonują od lat, jednak w 2023 roku zostały rozszerzone o dodatkowe wymogi kontrolne, a w 2025 roku mają zostać dalej zaostrzone w związku z wdrażaniem unijnych regulacji dotyczących efektywności energetycznej budynków. Brak aktualnego świadectwa może skutkować karą finansową sięgającą 5000 złotych i problemami na etapie transakcji notarialnej.
Kto musi posiadać świadectwo energetyczne i w jakich sytuacjach jest ono wymagane
Świadectwo energetyczne to dokument określający roczne zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię, co pozwala oszacować koszty jego użytkowania. Obowiązek jego posiadania obejmuje wszystkie budynki wzniesione po 2009 roku. W przypadku obiektów starszych – wybudowanych przed 2009 rokiem – świadectwo nie jest wymagane, o ile nieruchomość wykorzystywana jest wyłącznie na własne potrzeby właściciela. Sytuacja zmienia się jednak natychmiast w momencie sprzedaży lub wynajmu.
Każde wprowadzenie nieruchomości na rynek, zarówno w formie zbycia, jak i najmu, powoduje obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Dotyczy to zarówno domów jednorodzinnych, jak i mieszkań oraz lokali użytkowych. Dodatkowo właściciel musi zadbać o nowe świadectwo w przypadku przeprowadzenia istotnej termomodernizacji lub remontu wpływającego na profil energetyczny budynku, takiego jak docieplenie, wymiana stolarki okiennej czy zmiana źródła ogrzewania.
Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nałożeniem grzywny do 5000 złotych, a brak dokumentu może zostać wychwycony na etapie czynności notarialnych.
Koszt świadectwa charakterystyki energetycznej i wymagane kwalifikacje audytora
Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego pozostaje relatywnie stabilny i w praktyce wynosi kilkaset złotych. Cena uzależniona jest przede wszystkim od powierzchni oraz rodzaju nieruchomości, a także jej lokalizacji. Aktualnie orientacyjny koszt audytu energetycznego dla domu jednorodzinnego wynosi około 349 złotych. W przypadku lokali usługowych stawka jest wyższa i sięga około 499 złotych.
Dokument może zostać sporządzony wyłącznie przez osoby lub firmy posiadające odpowiednie kwalifikacje budowlane wymagane przepisami Prawa budowlanego albo przez wyspecjalizowane podmioty zajmujące się audytami energetycznymi. W praktyce oznacza to konieczność weryfikacji danych technicznych budynku, zastosowanych materiałów, źródeł ciepła oraz systemów wentylacyjnych.
Okresowe kontrole systemów ogrzewania – nowe obowiązki od 2023 roku
W kwietniu 2023 roku weszły w życie przepisy wprowadzające obowiązek cyklicznych kontroli systemów ogrzewania. Inspekcje te mają na celu ocenę efektywności energetycznej źródła ciepła oraz dostosowania go do rzeczywistych potrzeb budynku. Częstotliwość kontroli uzależniona jest od rodzaju paliwa oraz nominalnej mocy cieplnej instalacji.
Kontrole muszą być przeprowadzane:
- co dwa lata w przypadku kotłów na paliwo stałe lub ciekłe o nominalnej mocy cieplnej powyżej 100 kW,
- co trzy lata dla źródeł ciepła niewymienionych w innych kategoriach oraz dla dostępnych części systemu ogrzewania lub połączonego systemu ogrzewania i wentylacji o łącznej mocy powyżej 70 kW,
- co cztery lata dla kotłów gazowych o nominalnej mocy cieplnej powyżej 100 kW,
- co pięć lat dla kotłów o mocy od 20 kW do 100 kW.
Obowiązek ten dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, jak i obiektów usługowych czy przemysłowych.
Klasy energetyczne budynków – najważniejsze zmiany w świadectwach w 2025 roku
W 2025 roku planowane jest dalsze uporządkowanie przepisów dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej. Zmiany wynikają z konieczności wdrożenia nowych dyrektyw Unii Europejskiej, których celem jest zwiększenie efektywności energetycznej budynków oraz przejrzystości rynku nieruchomości.
Najważniejszą planowaną nowością jest wprowadzenie klas energetycznych budynków, analogicznych do tych stosowanych w przypadku sprzętu AGD. Obiekty będą klasyfikowane w skali od A+ do G, gdzie A+ oznaczać będzie najwyższą efektywność energetyczną. Podstawą klasyfikacji ma być wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną, czyli wskaźnik EP.
Zmiany mają również na celu ograniczenie zjawiska nierzetelnych świadectw poprzez większy nacisk na weryfikację faktycznego stanu budynku przez audytora. Obowiązek posiadania aktualnego świadectwa pozostanie bezwzględny przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości, a brak dokumentu przez cały czas może skutkować karą do 5000 złotych.
Dodatkowo najważniejsze wskaźniki energetyczne będą musiały być obowiązkowo podawane w ogłoszeniach sprzedaży i najmu. Świadectwo pozostaje także niezbędnym dokumentem przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy nowych obiektów. Jego ważność wynosi 10 lat, jednak dokument traci moc natychmiast po przeprowadzeniu istotnych prac termomodernizacyjnych.
W planowanych zmianach przewiduje się również powiązanie posiadania rzetelnego świadectwa energetycznego z możliwością uzyskania dotacji na termomodernizację, m.in. w ramach programu „Czyste Powietrze”.
