Wielu mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych zakłada, iż dopiero trzy lub sześć miesięcy zaległości pozwala skierować sprawę do sądu. Tymczasem przepisy nie przewidują takiego okresu ochronnego w przypadku pozwu o zapłatę. Spółdzielnia może dochodzić należności sądownie już po przekroczeniu terminu pierwszej niezapłaconej opłaty. Wyjaśniamy, kiedy powstaje zadłużenie, czy konieczne jest wcześniejsze wezwanie do zapłaty i po jakim czasie można narazić się na poważniejsze konsekwencje.
Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.Po ilu miesiącach niepłacenia czynszu spółdzielnia może podać do sądu?
Odpowiedź może zaskoczyć wielu mieszkańców: spółdzielnia nie musi czekać kilku miesięcy.
Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych opłaty związane z utrzymaniem i eksploatacją lokalu należy wnosić co miesiąc z góry, zasadniczo do 10. dnia miesiąca.
Statut konkretnej spółdzielni może przewidywać późniejszy termin, na przykład 15. dzień miesiąca.
Jeżeli opłata nie zostanie uregulowana w wymaganym terminie, powstaje zaległość.
Od tego momentu spółdzielnia może dochodzić należności, w tym skierować pozew o zapłatę do sądu.
Przepisy nie wymagają, aby zadłużenie obejmowało trzy, cztery czy sześć miesięcy.
Oznacza to, iż choćby jedna niezapłacona miesięczna opłata może być podstawą roszczenia sądowego.
W praktyce spółdzielnie często rozpoczynają od przypomnień, wezwań do zapłaty i prób polubownego rozwiązania problemu. Nie zmienia to jednak faktu, iż ustawowy termin oczekiwania na pozew o zapłatę nie istnieje.
Nie zapłaciłeś do 10. dnia miesiąca? Oto co może się wydarzyć
Załóżmy, iż mieszkaniec powinien zapłacić 900 zł opłat eksploatacyjnych do 10 listopada.
Jeżeli nie zrobi tego w terminie, od następnego dnia należność pozostaje nieuregulowana.
Spółdzielnia może rozpocząć naliczanie odsetek za opóźnienie oraz podjąć działania zmierzające do odzyskania pieniędzy.
Może również wystąpić z pozwem o zapłatę.
Nie oznacza to, iż już 11 listopada do drzwi zapuka komornik.
Między powstaniem zadłużenia a ewentualną egzekucją istnieją kolejne etapy postępowania.
Najpierw wierzyciel musi uzyskać odpowiedni tytuł egzekucyjny, a następnie, co do zasady, tytuł wykonawczy umożliwiający skierowanie sprawy do komornika.
Sam brak jednej wpłaty nie oznacza więc natychmiastowego zajęcia konta bankowego.
Czy spółdzielnia musi najpierw wysłać wezwanie do zapłaty?
To jedno z najczęstszych pytań osób, które mają zaległości.
W przypadku miesięcznych opłat spółdzielczych termin płatności wynika z ustawy lub statutu.
Jeżeli jest z góry określony, roszczenie staje się wymagalne po jego upływie bez konieczności dodatkowego wezwania.
Oznacza to, iż co do zasady spółdzielnia nie musi wysłać trzech upomnień ani czekać na odpowiedź mieszkańca, zanim wystąpi o zapłatę.
Jednocześnie przepisy postępowania cywilnego wymagają wskazania w pozwie, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego rozwiązania sporu, a jeżeli nie – wyjaśnienia przyczyn.
Dlatego w praktyce wezwania do zapłaty są częstym elementem windykacji.
Dają mieszkańcowi możliwość uregulowania zaległości lub uzgodnienia spłaty, zanim sprawa trafi do sądu.
Ile może kosztować niepłacenie czynszu?
Sama zaległość to nie zawsze jedyny wydatek.
Jeżeli mieszkaniec nie płaci w terminie, spółdzielnia może domagać się odsetek za opóźnienie.
Ich naliczanie wynika z Kodeksu cywilnego.
W przypadku zastosowania ustawowych odsetek za opóźnienie ich wysokość zależy od stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego powiększonej o 5,5 punktu procentowego.
Jeżeli sprawa trafi do sądu, mogą dojść również koszty procesu, w tym opłata sądowa i ewentualne koszty zastępstwa procesowego.
W przypadku dalszej egzekucji mogą pojawić się także koszty komornicze.
Dlatego choćby stosunkowo niewielka zaległość może z czasem prowadzić do większego obciążenia finansowego.
Trzy miesiące czy sześć miesięcy? Nie należy mylić dwóch różnych procedur
W internecie często pojawia się informacja, iż spółdzielnia może podjąć działania dopiero po sześciu miesiącach niepłacenia czynszu.
To nieprawidłowe uproszczenie.
Należy rozróżnić dwie sytuacje.
Pierwsza to zwykły pozew o zapłatę zaległych opłat.
Tutaj nie obowiązuje minimalny okres trzech lub sześciu miesięcy.
Druga dotyczy znacznie poważniejszych konsekwencji, związanych z prawem do lokalu.
W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania ustawa przewiduje możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem stwierdzenia wygaśnięcia tego prawa między innymi wtedy, gdy występuje zaległość z opłatami za okres co najmniej sześciu miesięcy.
Nie oznacza to jednak automatycznej utraty mieszkania po upływie pół roku.
Konieczne jest odrębne postępowanie, a ustawa przewiduje również możliwość uniknięcia wygaśnięcia prawa przez spłatę zaległości w określonym terminie procesowym.
Sytuacja właścicieli mieszkań i osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega innym zasadom.
Czy spółdzielnia może doprowadzić do sprzedaży mieszkania za długi?
W niektórych przypadkach poważne, długotrwałe zaległości mogą prowadzić do konsekwencji dotyczących samego lokalu.
Nie oznacza to jednak, iż spółdzielnia może samodzielnie odebrać mieszkanie lub sprzedać je bez odpowiedniej procedury.
Przepisy przewidują odrębne rozwiązania dla właścicieli lokali, osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo oraz osób ze spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania.
Przy długotrwałych zaległościach może pojawić się między innymi kwestia przymusowej sprzedaży lokalu lub prawa do lokalu, o ile spełnione są ustawowe przesłanki.
Należy jednak podkreślić, iż takie działania wymagają odpowiedniej podstawy prawnej i nie następują automatycznie po kilku niezapłaconych czynszach.
Sama sprawa o zapłatę nie jest również równoznaczna z eksmisją.
Po jakim czasie przedawniają się zaległości czynszowe?
Kolejną istotną kwestią jest przedawnienie.
Miesięczne opłaty eksploatacyjne mają charakter świadczeń okresowych.
Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego roszczenia o świadczenia okresowe co do zasady przedawniają się po trzech latach.
Każda miesięczna należność ma przy tym własny termin wymagalności.
W obecnym stanie prawnym koniec trzyletniego terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień odpowiedniego roku kalendarzowego.
Trzeba jednak pamiętać, iż bieg przedawnienia może zostać przerwany lub zawieszony w sytuacjach przewidzianych przepisami.
Znaczenie może mieć między innymi wniesienie pozwu albo uznanie długu.
Nie należy więc zakładać, iż każda zaległość automatycznie przestaje być dochodzona po upływie dokładnie trzech lat od terminu płatności.
Co zrobić, gdy nie stać cię na opłacenie czynszu?
Najgorszym rozwiązaniem jest całkowite ignorowanie korespondencji ze spółdzielni.
Jeżeli pojawiają się trudności finansowe, warto jak najszybciej skontaktować się z administracją i ustalić dokładną wysokość zadłużenia.
Można zapytać o możliwość rozłożenia należności na raty albo zawarcia porozumienia dotyczącego spłaty.
Spółdzielnia nie musi zgodzić się na każdą propozycję, ale polubowne rozwiązanie może ograniczyć koszty i pozwolić uniknąć procesu.
Warto również sprawdzić możliwość uzyskania dodatku mieszkaniowego, o ile gospodarstwo domowe spełnia wymagane kryteria dochodowe i pozostałe warunki.
Jeżeli wysokość zadłużenia budzi wątpliwości, należy poprosić o szczegółowe rozliczenie opłat i wpłat.
Przed podpisaniem ugody lub oświadczenia o uznaniu długu warto upewnić się, iż przedstawiona kwota jest prawidłowa, ponieważ takie dokumenty mogą mieć skutki prawne.
Czy można trafić do sądu za jeden niezapłacony czynsz? Odpowiedź jest jednoznaczna
Tak. Przepisy nie ustanawiają minimalnej liczby miesięcy zadłużenia wymaganej do wniesienia pozwu o zapłatę opłat spółdzielczych.
Jeżeli termin płatności minął, spółdzielnia może dochodzić wymagalnej należności na drodze sądowej.
Nie oznacza to jednak natychmiastowej eksmisji ani automatycznej utraty mieszkania.
Są to odrębne procedury, uzależnione od rodzaju prawa do lokalu i spełnienia dodatkowych warunków.
Najważniejsze jest więc rozróżnienie dwóch terminów: do sądu o zapłatę można trafić już po pierwszej zaległości, natomiast sześciomiesięczny okres zadłużenia dotyczy jednej z przesłanek odrębnego postępowania o wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania.
Podstawa prawna: ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 4 i art. 11; Kodeks cywilny, art. 118, 120 i 481; Kodeks postępowania cywilnego.
