„Po raz pierwszy, odkąd publikujemy nasze raporty (od marca 2019 r.), spadki stawek najmu pojawiły się aż w 14 miastach” – napisali autorzy raportu Expandera i Rentier.io.
Wyliczyli, iż w lutym, w porównaniu do stycznia, najmocniej spadły koszty najmu w Częstochowie (-6,8 proc.), Radomiu (-6,2 proc.) oraz Toruniu (-5,1 proc.). Żadnych spadków nie zanotowały tylko Katowice (+1,5 proc.), Łódź (+1,2 proc.) i Sosnowiec (+0,2 proc.). Średnia miesięczna zmiana wyniosła natomiast -1,93 proc. Twórcy raportu ocenili, że mamy do czynienia z największym miesięcznym spadkiem w historii tych raportów. Sprawdziliśmy, jak sprawa najmu wygląda w stolicy regionu.
Najem w Opolu stabilny, ale jest wiele zmiennych
Łukasz Morzyk z Investhouse Nieruchomości w Opolu, jest w branży od 16 lat. Mówi, iż wynajem średniej wielkości dwupokojowego (40-50 m kw.) mieszkania w nowym budownictwie kosztuje dziś w stolicy regionu około 2,5 tys. zł plus koszty, czyli czynsz i zużycie liczników. Łącznie więc trzeba się liczyć z miesięcznymi opłatami około 3-3,5 tys. zł.
– Mówimy w tym przypadku o w miarę nowym budownictwie. Tak do dziesięciu lat. Natomiast cena ta jest zależna oczywiście od standardu lokalu – podkreśla Łukasz Morzyk.
Za nieco większe mieszkanie, często wybierane przez rodziny trzypokojowe lokum, zapłacimy oczywiście nieco więcej. Jednak tu zachodzi interesująca zależność.
– Tu najczęściej mowa o mieszkaniach w tzw. wielkiej płycie. I choć cena odstępnego kształtuje się podobnie lub bywa niższa, to wzrasta znacząco czynsz, np. dochodząc do choćby około 900 zł – wyjaśnia.
Zdaniem pośrednika z Opola, ceny w tej chwili stoją w miejscu. Różnica w podwyżkach była bardzo odczuwalna w okresie pandemii, rosnącej inflacji i napływie uciekających przed wojną Ukraińców.
– Dlatego też mamy do czynienia z tendencją do stabilizacji na rynku najmu, a gdzieniegdzie te ceny mogły choćby minimalnie spaść. Nie spodziewam się wzrostów – przewiduje Łukasz Morzyk.
Jednocześnie zauważa dodatkową zależność.
– jeżeli nie będzie korzystnych, dostępnych kredytów mieszkaniowych, to wtedy rynek najmu znów się ruszy – mówi. – To proste: jeżeli ludzie nie kupią mieszkania, muszą je wynająć. Kolejne pytanie jest jednak takie: czy choćby jeżeli ceny najmu będą przez drogie kredyty wzrastać, to czy rynek je zaakceptuje? To poważna obawa, bowiem ceny najmu już dziś są wysokie.
Natomiast Andrzej Jakiel, prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości obecny okres nazywa „półmartwym”.
– Dlatego, iż ci, którzy potrzebowali wynająć mieszkanie, to już dawno to zrobili przed zimą – tłumaczy. – Studenci podobnie. Odkąd zakotwiczyli się gdzieś w październiku, na ogół wciąż są w tym samym miejscu. A część odpadła na sesji lub przeniosła się na inną uczelnię. Trzeba więc mówić o okresie zastoju.
Rynek nakręcają nieruchomości. A tych brak
Jakiel zauważa, iż w Opolu nie realizuje się w tej chwili większych inwestycji. A to one mogłyby „nakręcić” koniunkturę najmową.
– Przypuszczalnie, gdy zaczną spływać pieniądze unijne, to wtedy inwestycje ruszą – dodaje. – Póki co musimy odczekać, gdzieś do maja lub czerwca. Wcześniej na pewno nic na rynku się nie zmieni. Są co prawda nieliczne mieszkania, które w międzyczasie się opróżniły. Mimo to one czekają na swoich najemców.
Natomiast jeżeli chodzi o ogólne ceny najmu w Opolu, czynsze są w zasadzie niezmienne za wyjątkiem opłat eksploatacyjnych, które nieznacznie się podnoszą co dwa, trzy miesiące.
– Ceny skoczyły w roku ubiegłym. choćby o 30 proc., gdy wchodził program kredytów na 2 proc. – przypomina Jakiel.
– Ale na Opolszczyźnie te czynsze nie były tak mocno wygórowane, jak w dużych miastach. Najdrożej jest jak zawsze w Warszawie. Drugie miejsce zajmuje Kraków. Tam choćby wzrosty cen mieszkań deweloperskich były bardzo wysokie, o 39 proc. – najwięcej w kraju – w okresie kredytu 2 proc. w 2023 roku. Na trzecim miejscu, jeżeli chodzi o koszt wynajmu, są Poznań, Gdańsk i Wrocław. Tam popyt jest znacznie większy. Ale zarabia się także lepiej.
W Opolu bez rewolucji. Nysa odrabia straty po dekadach
– Rewolucji w zakresie najmu w Opolu na pewno nie będzie – podkreśla Andrzej Jakiel. – Uśredniając różne typy budownictwa, cena za wynajem dwupokojowego mieszkania waha się od 1800 do 2400 zł. A w przypadku kawalerek 1,5-2 tys. zł.
Jak dodaje, na Opolszczyźnie rynek najmu jest rozwinięty przede wszystkim w Opolu.
– Na drugim miejscu plasuje się Nysa – mówi. – To miasto rozbudowuje teraz swój wielki potencjał: pojawiło się wiele nowych inwestycji, w tym budownictwo deweloperskie. To wszystko wpływa na rynek najmu – potrzebne są mieszkania dla pracowników i całej kadry związanej z tymi inwestycjami. I oczywiście, w Nysie jest wyższa szkoła. To miasto na topie. Odbudowuje swój potencjał, który utraciło po transformacji ustrojowej. Co ciekawe, Nysa przeskoczyła choćby Kędzierzyn-Koźle, który miał duże znaczenie jako istotny ośrodek przemysłowy.
Jego zdaniem, interesujące jest to, jak zostanie wdrożony nowy program kredytowy obecnego rządu, który ma wspierać dzietność. Rodziny posiadające troje dzieci mogą liczyć na zerowe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. To jednak wyjaśni się w drugiej połowie roku.
– Są pewne obawy, iż deweloperzy zaczną podnosić ceny – twierdzi Andrzej Jakiel.
– Oby tak się nie stało. Byłoby to drastycznie nieeleganckie i nieuczciwe. Tym bardziej, że ceny materiałów, które rosły w latach 2020-2022, teraz wyraźnie spadają. Dlatego nie powinno być takich wzrostów cen. Jedyny kosztotwórczy element dla deweloperów i przedsiębiorców to są wyższe koszty pracy. Podrożały także składki.
***
Odważne komentarze, unikalna publicystyka, pasjonujące reportaże i rozmowy – czytaj w najnowszym numerze tygodnika „O!Polska”. Do kupienia w punktach sprzedaży prasy w regionie oraz w formie e-wydania.
