W 2024 roku komornicy przeprowadzili ponad 126 000 zajęć komorniczych nieruchomości w Polsce. Tego samego roku wykonano 4647 eksmisji z mieszkań, a w kolejce na opróżnienie lokalu przez komornika czeka kolejnych 10 304 spraw. Wiele osób traci mieszkanie nie dlatego, iż zabrakło im pieniędzy, ale dlatego, iż nie odebrały listu.
Komornik wykonujący swoje czynności. Grafika poglądowa (generowana automatycznie).
Trzy miesiące do nakazu zapłaty – tak naprawdę działa system
Większość właścicieli mieszkań żyje w przekonaniu, iż zaległości w czynszu można spłacać latami, a wspólnota „sąsiedzi” zawsze da szansę na ugodę. Przepisy nie podzielają tego optymizmu. Zarządca nieruchomości ma ustawowy obowiązek dbania o płynność finansową budynku – gdy właściciel lokalu zalega przez 3 pełne okresy płatności, sprawa może trafić na drogę sądową. Jeden kwartał niepłacenia czynszu i funduszu remontowego wystarczy. Wezwania przedsądowe zwykle są wysyłane, ale nie muszą być.
Gdy pozew wpłynie do sądu, ten rozpatruje go w trybie upominawczym – na posiedzeniu niejawnym, bez wzywania dłużnika, opierając się wyłącznie na dokumentach przedłożonych przez wspólnotę. Efektem jest nakaz zapłaty, który trafia do skrzynki pocztowej właściciela. I tu zaczyna się największe ryzyko – nie sam dług, ale to, co dzieje się z listem.
Fikcja doręczenia: jak można przegrać sprawę nie wiedząc o jej istnieniu
Polski system procesowy stosuje konstrukcję „fikcji doręczenia”, która chroni wierzycieli przed celowym unikaniem korespondencji przez dłużników. W praktyce uderza też w uczciwych właścicieli, którzy po prostu byli nieobecni. Listonosz zostawia awizo. Masz 7 dni na wizytę na poczcie. Brak wizyty powoduje drugie awizo i kolejne 7 dni. Po tym czasie list wraca do sądu – a ten uznaje pismo za skutecznie doręczone. W świetle prawa wiedziałeś o nakazie, miałeś szansę się bronić, ale z niej zrezygnowałeś.
Od tego momentu biegną terminy. Uprawomocniony nakaz zapłaty jest dla komornika zielonym światłem – nie bada zasadności długu, tylko egzekwuje. Pierwsze informacje o problemie często przychodzą w postaci zajętego konta bankowego lub pisma o zajęciu nieruchomości. Trzydziestodniowy urlop za granicą, pobyt w szpitalu albo zwykłe zaniedbanie skrzynki w wynajmowanym mieszkaniu, w którym właściciel nie mieszka – każda z tych sytuacji może skończyć się tą samą licytacją.
126 000 zajęć rocznie, a trend był malejący – skąd to poczucie zagrożenia?
Dane Krajowej Rady Komorniczej pokazują, iż trend zajęć komorniczych nieruchomości jest w ostatnich latach wyraźnie spadkowy: szczyt przypadł w 2013 roku na poziomie ponad 198 000 zajęć, do 2024 roku liczba ta stopniała o 36% do wspomnianych 126 000. Liczba wykonanych eksmisji z mieszkań – 4647 w 2024 roku – jest wyraźnie niższa niż przed pandemią, kiedy w latach 2010-2017 regularnie przekraczała 7000, a w rekordowych latach dochodziła do 8000 rocznie. Sama pandemia zamroziła eksmisje ustawowo od 31 marca 2020 do 15 kwietnia 2022 roku.
Istotny jest jednak inny wskaźnik. Kolejka eksmisji oczekujących na wykonanie wynosi 10 304 spraw – i jest dłuższa niż w poprzedniej dekadzie. Gdyby do komorników przestały napływać nowe sprawy jutro, samo wykonanie dotychczasowych zajęłoby dwa lata. Do tego dochodzi dynamika e-licytacji: system elektronicznych licytacji nieruchomości uruchomiony 1 września 2021 roku notuje skokowy wzrost – z 528 licytacji w 2022 roku do 1763 w 2024 roku, a liczba aktywnych licytantów przypadających na jeden lokal wzrosła w 2025 roku o 15%. Coraz więcej kupujących poluje na okazje komornicze przez internet, co przyspiesza finalizację sprzedaży.
Ile traci właściciel na licytacji? Matematyka jest bezlitosna
Gdy dochodzi do licytacji, właściciel traci podwójnie. Po pierwsze – traci mieszkanie. Po drugie – traci znaczną część jego wartości rynkowej. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji to 3/4 wartości oszacowania, na drugiej – 2/3. Z uzyskanej kwoty komornik potrąca koszty egzekucji (które potrafią być wysokie), spłaca wierzycieli proporcjonalnie do ich należności, a dopiero nadwyżka trafia do dłużnika. Mieszkanie warte rynkowo 550 000 zł może zostać zlicytowane na pierwszej licytacji za 412 500 zł – po odliczeniu kosztów i długów właściciel może zostać z kwotą, która nie wystarczy choćby na wkład własny do kredytu na nowe lokum. Osobie zlicytowanej w trybie art. 16 ustawy o własności lokali nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego ani socjalnego.
Art. 16 – niektórzy tracą mieszkanie bez długu
Zaległości czynszowe to najczęstsza, ale nie jedyna droga do utraty lokalu własnościowego. Art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85, poz. 388 z późn. zm.) daje wspólnocie narzędzie określane przez prawników jako „bomba atomowa”: możliwość żądania sądowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji, gdy właściciel rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy albo przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym – nawet jeżeli płaci czynsz regularnie. Notoryczne głośne imprezy, gromadzenie w lokalu śmieci powodujące zagrożenie sanitarne, zagrzybianie klatki schodowej, agresja wobec sąsiadów – każda z tych sytuacji może uruchomić powództwo.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29 lipca 2013 r. potwierdził zgodność art. 16 z Konstytucją RP, uznając, iż prawo własności nie jest absolutne i ustępuje przed ochroną praw pozostałych właścicieli. TK zaznaczył zarazem, iż sądy muszą stosować ten przepis w ostateczności – gdy inne środki zawiodły, a zadłużenie lub zachowanie ma wyraźny i trwały negatywny wpływ na wspólnotę. Żeby sprawa trafiła do sądu okręgowego (bo o taką wartość sporu zwykle chodzi), wspólnota musi najpierw podjąć uchwałę większością głosów. Ale gdy już uchwała zapadnie i sąd wyda wyrok – droga do licytacji jest prosta.
Co to oznacza dla Ciebie? Trzy rzeczy, które możesz zrobić jeszcze dziś
- Nigdy nie ignoruj awiza. choćby jeżeli jesteś pewien, iż nie masz żadnych zobowiązań – nieodebrane pismo sądowe przekształca się w prawomocny nakaz zapłaty po upływie dwóch tygodniowych terminów. jeżeli wyjeżdżasz na dłużej niż 14 dni, ustanów pełnomocnika pocztowego lub przekieruj korespondencję – usługa „dosyłania” dostępna jest na każdej poczcie. jeżeli wynajmujesz swoje mieszkanie, nie podawaj adresu lokalu jako adresu do korespondencji ze wspólnotą – awizo może wyrzucić najemca. Warto też raz na kilka miesięcy sprawdzić działy III i IV księgi wieczystej swojego mieszkania online pod kątem wpisów o egzekucji czy hipotek przymusowych.
- Jeśli masz zaległości – pisz do zarządu wspólnoty, zanim zrobi to wspólnota do sądu. Zarządcy nieruchomości wolą odzyskać pieniądze w ratach bez kosztów procesowych. Pismo z prośbą o rozłożenie płatności, złożone zanim sprawa trafi do sądu, pokazuje dobrą wolę – co ma znaczenie dowodowe w ewentualnym postępowaniu. Sprawdź też w urzędzie gminy, czy kwalifikujesz się do dodatku mieszkaniowego – to świadczenie dla osób, których dochody są niskie w stosunku do kosztów lokalu, a wiele osób traci pracę i nie wie o jego istnieniu.
- Jeśli nakaz zapłaty już dotarł – masz 14 dni i tylko 14 dni. Wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty (nawet prostego pisma, iż kwestionujesz roszczenie lub iż jest przedawnione) powoduje, iż nakaz traci moc i sprawa trafia do zwykłego procesu. To daje cenne miesiące na negocjacje, zebranie pieniędzy lub znalezienie pomocy. Nieodpłatna Pomoc Prawna działa w każdym powiecie – prawnik pomoże napisać sprzeciw bezpłatnie.
