Czapliński: WCIĄŻ ATRAKCYJNE CENOWO, MAŁE MIASTECZKA

Ceny nieruchomości wzrosły w całym Ontario. Czy domy w małych miasteczkach przez cały czas mogą być super okazją?

˛ Odpowiadając bardzo krótko – tak. Tam ceny przez cały czas potrafią być atrakcyjne – zarówno dla kupujących swój pierwszy dom, jak i dla inwestorów.

Zacznijmy od tego, iż fenomen kupowania domów poza obszarem GTA trwa od bardzo wielu lat. Dotyczył on głównie ludzi w wieku przedemerytalnym albo emerytalnym, którzy zmęczeni życiem w dużym mieście, planowali downsizing – zamianę domu na mniejszy i oczywiście tańszy.

Wszystko to działo się na w miarę zbalansowanym rynku, bez gwałtownego przyrostu cen – zarówno na obszarze GTA, jak i w mniejszych miastach. Można adekwatnie powiedzieć, iż ruch ten nie był zauważalny i nie powodował naporu kupujących na małe miasteczka.

Zarówno ceny w Toronto (i w okolicach) wzrastały wówczas umiarkowane 3-5% rocznie, i ci, co chcieli pozostać w dużym mieście ze względu na pracę, karierę lub edukację dzieci, woleli szukać domów w GTA zamiast ryzykować zakup w małym mieście, gdzie o te benefity jest znacznie trudniej.

Jeszcze przed pandemią ceny domów w małych miasteczkach zaczęły przyspieszać i wzrastały szybciej, niż na obszarze GTA. W tamtych czasach (4-5 lat temu) można było kupić ładny bungalow z podwójnym garażem w okolicy Niagara czy Fort Erie za $350,000 lub kilka więcej. Ciągle głównymi kupującymi byli emeryci i przez cały czas był to marginalny ruch w stosunku do wszystkich kupujących.

Pandemia i fenomen, jaki ona wywołała, kompletnie zmieniły zasady gry! Oprócz emerytów, do przeprowadzki poza metropolię przystąpili ludzie młodzi, którzy nagle w bardzo krótkim czasie stracili szansę zakupu domów na terenie GTA, bo ceny poszybowały znacznie powyżej ich możliwości finansowych.

Do tego przyczynił się również rząd, który wprowadził – moim zdaniem idiotyczny – stress test, skutecznie wykluczający przynajmniej 50% młodych z możliwości zakwalifikowania się na pożyczki hipoteczne na terenie GTA. Większość z tych osób zaczęła szukać nieruchomości w tańszych rejonach, co oczywiście nakręciło rynek i spowodowało gwałtowny wzrost cen.

Rząd mówi o inflacji w Kanadzie na poziomie 1-2% rocznie. Jasne jest, iż każdy rząd będzie tak urabiał statystykę, jak mu pasuje, by nie wzburzać społeczeństwa. Ale domy też są zakupem pierwszej potrzeby i gdybyśmy uwzględnili ich przyrost cenowy, to faktyczna inflacja byłaby na poziomie 20% lub więcej! Tak, tak… ja nazywam sprawę po imieniu. To nie domy nabrały na wartości, tylko inflacja pcha naszego dolara w dół.

Fakt, iż domy na terenie GTA tak gwałtownie poszły cenowo w górę w latach 2019-2021 sprawił, iż tym razem ludzie młodzi rzucili się na nieruchomości poza GTA, bo szczególnie na początku 2019 była jeszcze ogromna dysproporcja cenowa.

Niższe ceny to jeden powód, ale również pandemia (obawa przed dużymi skupiskami) oraz możliwość pracy zdalnej spowodowały parcie na rejony poza metropolią.

Przykładowo okolice Hamilton zaczęły przeżywać ogromny napór kupujących, uciekających z Toronto. Nagle okazało się, iż odległe Hamilton to tylko 30 minut jazdy z Mississauga (nie w godzinach szczytu) – znacznie krócej, niż dojazd do Scarborough z zachodniej strony GTA. Podobnie stało się z Oshawa, Ajax czy Whitby. Domy były tam o połowę tańsze, co dla młodych mieszczuchów stało się niezwykle pożądane.

Ta atrakcyjność cen ściągnęła, oprócz emerytów i młodych ludzi, jeszcze jedną grupę – inwestorów.

Okazało się, iż ma dużo więcej sensu kupić dom w Hamilton (to tylko przykład, może być to cały szereg innych miast) za $800,000 i po podziale na dwa mieszkania wynająć go za $4,000 (bo takie są czynsze), niż kupować dom w Toronto za $1,200,000 i wynajmować praktycznie za tę samą cenę. To interesujący fakt, bo czynsze są zbliżone na terenie GTA i poza metropolią, a ceny zakupu znacznie się różnią. Tani dom w Hamilton może spłacić się znacznie szybciej niż dom w Toronto – co dla inwestorów ma ogromne znaczenie.

Te trzy grupy naciskające na rynek domów w małych miasteczkach spowodowały, iż moim zdaniem ceny w ostatnich 3 latach wzrastały procentowo znacznie szybciej niż ceny domów w dużych aglomeracjach.

Jest to logiczne. jeżeli cena domu w małym miasteczku, który kosztował $400,000, wzrośnie o $200,000, to przyrost wyniesie 50% (i takie były przyrosty poza GTA). Ale jak dom wart $1,000,000 przyrośnie o $200,000, to przyrost procentowy wynosi tylko 20%. Tylko 20% – koń by się uśmiał! To przecież trudno wyobrażalne.

Obserwując rynek na bieżąco, sam zauważam również w małych miasteczkach poważny problem. O ile jeszcze kilka lat temu byłem w stanie znaleźć bardzo przyzwoity bungalow z podwójnym garażem i w miarę nowy za $500,000–$600,000 (i było jeszcze z czego wybierać), to dziś podobny dom kosztuje o $200,000 więcej. Za $500,000 – $600,000 dziś w najlepszym przypadku znajdziemy dom do remontu, często bez garażu i zwykle 50-letni lub starszy. I co gorsze – zwykle mamy konkurencję do zakupu.

Ale konkludując – czy zakup w małych miasteczkach to ciągle okazja? TAK. Ceny są przez cały czas w miarę przystępne i jeżeli ktoś wyprowadza się z Toronto po sprzedaży domu, to zwykle może kupić dom za miastem za gotówkę – i jeszcze sporo mu zostanie.

Dla młodych ludzi, którzy nie mają takiego kapitału by kupić za cash, to też ciągle jest okazja. Co lepsze dla młodej rodziny? Dom za miastem z własnym ogrodem (i może apartamentem do wynajęcia, by obniżyć koszty utrzymania), czy condo w Toronto za tę samą cenę – bez miejsca dla dzieci, zwierzaków i z wysokim maintenance?

Wzrost cen w małych miasteczkach spowodował również, iż wielu deweloperów zwróciło na nie uwagę jako na miejsce warte inwestycji. Dlaczego? To dość proste.

Jak wspomniałem wcześniej – jest ogromny popyt na domy od ludzi z miasta, którzy są gotowi zapłacić dobre pieniądze za dobry produkt. Jak wiadomo, największym kosztem przy budowie domu jest zwykle ziemia, na której ma on stanąć. Na terenie Toronto w tej chwili nie opłaca się deweloperom budować osiedli domów, bo na takiej samej (lub mniejszej) działce mogą postawić condo tower i ich profit będzie większy. Gołym okiem widać na terenie GTA, iż wszystkie małe i stare centra handlowe, szkoły czy budynki biurowe są wykupywane i zmieniane w apartamentowce.

Natomiast w małych miasteczkach i w ich okolicach można kupić teren pod budowę prawie za bezcen w porównaniu do GTA. jeżeli ktoś nie był w London, St. Thomas, Listowel i wielu innych miejscach – warto się przejechać. Setki domów w fazie budowy i prawie wszystkie wykupione przez ludzi z GTA.

Czy dla wszystkich jest to dobra wiadomość, iż ceny w małych miasteczkach poszły w górę tak znacznie? Na pewno nie dla ludzi, którzy w tych miasteczkach się urodzili. Nagle dla nich to, co się dzieje, jest porównywalne z falą Chińczyków, która napłynęła do Toronto w latach 90., dla których każdy dom był zabawnie tani. Wykupywali oni całe dzielnice, nie dając szansy lokalnym klientom. Tak jest teraz w małych miasteczkach. Fala ludzi z Toronto napędza rynek i podbija ceny, które pozostają poza zasięgiem lokalnych mieszkańców.

Na zakończenie jeszcze jeden komentarz. Wspomniałem wcześniej, iż wzrost cen w małych miasteczkach napędzają trzy grupy klientów: emerytów, młodych, szukający tańszej alternatywy oraz inwestorów, poszukujących okazji na zysk.

Ale może się niedługo okazać, iż rząd, próbując uspokoić rynek nieruchomości i sugerując wprowadzenie licytacji, czyli gry w otwarte karty zamiast obecnego systemu ofert bez podawania ich wysokości, zamiast spowodowania spadku cen przyczyni się do jeszcze większego ich wzrostu.

Proszę się nad tym zastanowić. Jest 10 ofert na ten sam dom i każdy kupujący widzi, jakie są inne oferty. Czy wówczas ktoś, kto zobaczy cenę wyższą od swojej np. o $10,000, grzecznie się wycofa? Na pewno nie! Dołoży $15,000, by być lepszym. Ale czy inni się wycofają? prawdopodobnie nie – też podniosą cenę. Za każdym takim podniesieniem, kiedy inni widzą cenę, oferty będą rosły aż zostanie ten najbogatszy albo najbardziej zdesperowany. Czy to obniży ceny sprzedaży? Moim zdaniem absolutnie odwrotnie – ceny pójdą w górę i tylko ludzie z kasą będą wygrani, a młodzi polegną na polu eksperymentu rządowego. Głupi pomysł i mam nadzieję, iż nigdy nie wejdzie w życie!

Jak pewnie Państwo wiedzą, od wielu lat specjalizuję się w downsizing i na bieżąco kontroluję rynek nieruchomości w niewielkich miasteczkach w Ontario. Z przyjemnością wyszukam dla Państwa uroczą nieruchomość poza metropolią, w pięknej okolicy, wśród lasów lub w pobliżu jeziora, lub też w centrum takiego miasteczka. Wszystko zależy od Państwa preferencji i potrzeb, a ja wiem, jak je zrealizować.

Zapraszam do niezobowiązującej rozmowy.